Александр Сериков, директор по операциям Уральского региона DPD в России, рассказал, как живется «арендаторам окраин», что происходит на рынке складской и офисной недвижимости Екатеринбурга, и почему найти подходящего лояльного арендодателя – счастье.
Александр, расскажите, пожалуйста, об уральском подразделении компании DPD.
В Екатеринбурге находится два отделения компании DPD: основное – здесь, в «Технопарке» на ул. Монтажников, 26а и пункт выдачи посылок на ул. Крауля. В «Технопарке» у нас сосредоточено региональное управление и региональный хаб. Около половины всех посылок Уральского округа обрабатывается именно здесь. В среднем в месяц по региону мы обрабатываем 6,5 млн. кг, это примерно 340 тысяч посылок. По Екатеринбургу – 2,6 млн. кг, что соответствует 130 тысячам посылок.
Как правило, международные компании предъявляют ряд обязательных требований к объектам, на которые они заходят. Есть ли такие требования у компании DPD?
Да, конечно. Основное - склад должен быть правильной формы, желательно прямоугольной, категории «В» или «В+», теплый, с полимерными полами. Недавно у нас появилось еще одно требование. Наши склады должны иметь как доквеллеры для погрузки/разгрузки фур, так и рампы – для локальных автомобилей. Поскольку наш бизнес построен так, что между филиалами у нас курсируют «тяжеловесы», а на локальной доставке используется легковой и грузовой транспорт до 5-10 тонн.
Почему для размещения своего бизнеса вы выбрали именно Технопарк на Монтажников? Как вы оцениваете данную локацию, направление Екатеринбурга?
Исторически так сложилось, что на протяжении восьми лет мы находились в данном районе, но наступил момент, когда мы выросли до таких объемов, что перестали помещаться на старых площадях. Оставив там маленькое подразделение около 350-400 кв. м., мы перевезли основное производство в Большой Исток. Но там оказалось неудобно с точки зрения логистики и транспортной доступности. Тогда мы начали искать место в нашем «старом» районе, поскольку оно было уже обжитое нами – большая часть клиентов находится неподалеку, и им удобно добираться. Узнали о том, что строится «Технопарк на Монтажников». Когда я сюда приехал еще во время строительства, я сразу же влюбился в объект: этот терминал оказался именно тем, что нам было нужно. В голове сразу выстроились все бизнес-процессы.
К тому же объект расположен очень удобно. Рядом есть выезд на ЕКАД, по которому мы легко и быстро можем попасть на противоположную сторону города. В Центр без пробок можно доехать за 15-20 минут. Так как мы часто выполняем локальную доставку – «последнюю милю», нам это очень удобно.
Мы были первыми арендаторами Технопарка, сейчас мы занимаем здесь склад площадью 3 800 кв.м. и около 400 кв.м. офисных помещений. Поскольку терминал имеет Г-образную форму, в «малом отсеке» мы обрабатываем городскую зону – Екатеринбург и область, а большую часть прямоугольной формы используем для транзитных грузов.
Сложно ли было найти для компании идеальный объект в Екатеринбурге?
Я так скажу - сложно найти лояльных арендодателей. На рынке очень много собственников складских помещений из 90-х, которые приватизировали овощные базы 50-х годов постройки и выжимают из них все соки, но ничего не хотят вкладывать. При этом денег хотят как за «А» - класс. Соответственно, вы представляете, какой «диалог» может быть с такими «предпринимателями». Таким образом, получается, что количественное предложение на рынке вроде бы есть, но качественных площадей по адекватным ценам объективно не хватает. Сейчас предложение растет еще больше – освобождается достаточно много помещений в связи с кризисом.
В «Технопарке» же хотят работать и идут навстречу. Когда мы заезжали, у нас был ряд требований, которые мы изложили в виде технического задания. Я был удивлен, насколько быстро и четко Управляющая компания их выполнила. Например, для нас сделали нестандартную рампу высотой 70 см, стандарт - 1,2 м. Кроме того, перенесли частично трубы отопления на складе удобным для нас образом, сделали небольшой операционный офис внутри склада, создали отдельную зону для курения и т.д. Такое отношение редко встретишь. И сейчас, в процессе нашей жизнедеятельности, отношение не изменилось. Например, стало нам холодно, я набираю номер главного инженера, и через час вопрос решен, так как здесь своя котельная. Все ведь держится на людях, а здесь отличная команда работает. Еще я думаю, что здесь нет таких амбиций, какие характерны для «центра».
Наши клиенты часто ездят по складам и говорят, что это – лучший склад, который есть у перевозчиков в Екатеринбурге. Сложно найти качественный склад с хорошим подъездом, с полностью охраняемой территорией. Хотя у нас политика такая, что даже если нас помещения устраивают, раз в квартал мы мониторим, что есть на складском рынке, поэтому также можем подтвердить эту точку зрения.
Как вы оцениваете то, что и ваш офис находится на окраине города? Не создает ли это неудобства для бизнеса, ведь принято считать, что офисы должны располагаться в центре?
Для нас очень удобно такое расположение, даже с клиентами - физическими лицами проблем нет. Пять лет назад мы начали работать на рынке B2C, доставлять заказы интернет-магазинов. Мы позиционируем себя как «сбор/доставка от/до двери», в этом формате осуществляется около 90% заказов. И только 10% составляют самовывоз и самопривоз.
Даже без личного автотранспорта сюда можно добраться. Автобусная остановка недалеко, и можно почти в любую точку города уехать без пересадки. Поэтому и клиенты, и сотрудники добираются без проблем. К тому же, у нас порядка сорока машин ежедневно выполняют сбор/доставку по городу, поэтому вопрос «как добраться до работы» для наших сотрудников вообще не стоит. Да и живет большинство из них в ближайших районах – ВИЗ, Уралмаш, Сортировка.
Что же касается офиса, как он выбирался? По каким критериям? Были ли для него особые требования?
Поскольку у нас здесь расположено региональное управление, качество офисов для нас тоже было важно. Когда мы переезжали, то задумались, а стоит ли «складывать все яйца в одну корзину». Директор региона считал, что офис нужно иметь ближе к центру, а терминал пусть будет здесь. Но для меня, как для операционного директора, появление на складе в лучшем случае раз в неделю - неприемлемо. Мне важно быть рядом с «местом событий», чтобы лучше управлять операционной деятельностью. С этой точки зрения очень удобно, когда офис и склад находятся вместе.
Мы занимаем половину этажа в «Технопарке» - это 390 кв. м. Кабинетная планировка, возможно, не всегда выгодна с экономической точки зрения, так как для некоторых менеджеров требуются отдельные помещения, а минимальная площадь одного кабинета 36 кв. метров.
В чем еще плюс офиса не в центре – это просторные парковки и возможность свободно припарковаться. Управляющая компания сразу выделила нам тридцать машиномест. Также сделали систему контроля доступа, в наше крыло можно попасть только по электронным пропускам.
Вы отметили, что сложно найти лояльных арендодателей на складском рынке. Как обстоят дела с управляющими компаниями в офисном сегменте Екатеринбурга?
Также попадаются разные. Нужно внимательно смотреть на ставки. Сейчас, например, наблюдается снижение ставок в центре, но, во-первых, оно временное, во-вторых, зачастую оказывается, что декларируемые ставки отличаются от реальных, нужно разбираться с коммунальными расходами, с тем, какие услуги входят, а какие нет. В «Технопарке» у нас все прозрачно: мы платим 590 рублей за квадратный метр и понимаем, что в эту сумму включены НДС, охрана, уборка, электроэнергия и отопление.